Droit immobilier à Grenoble
Domaines d'intervention
Me Marjolaine POULET-MERCIER- L'ABBE intervient sur les problématiques de droit privé en lien avec l'immobilier, notamment en matière de :
Bornage
Servitudes de passage, de vues, de mitoyenneté
Trouble anormal de voisinage
Violation du cahier des charges de lotissement (action en démolition)
Le Bornage
Le Conseil de l'Ordre des Géomètres définit le bornage comme l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matériellement sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.Selon l'article 646 du Code Civil, " Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs".
Seul le géomètre-expert est en mesure d’aider à la définition des limites entre des fonds privés. A l'inverse, l'Etat ou les Collectivités et Etablissements territoriaux peuvent fixer seuls les limites de leurs domaines publics, selon des règles spécifiques.
Toute personne titulaire d'un droit de propriété sur un terrain peut solliciter un bornage. L'action en bornage est un acte d'administration qui ne requière que la majorité des deux tiers des indivisaires.
Pourquoi solliciter un bornage ?
Un bornage peut être sollicité en justice dès lors que six conditions sont réunies:
- Contiguité des fonds
- Les fonds doivent être soumis au régime de la propriété privée, à l'exclusion de la propriété publique
- Les fonds dont il est sollicité le bornage doivent appartenir à des propriétaires différents, ou, destiner à appartenir à des propriétaires différents ( cas d'une division),
Propriétaires différents (Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts du 5 mars 2002),
- Aucune limite naturelle ne doit séparer les fonds,
- Une des limites séparatives doit ne pas comporter de bâtiment ( il s'agit dans ce cas d'une reconnaissance de limite)
- Le fonds ne doit pas avoir déjà été borné, selon l'adage"bornage sur bornage ne vaut".
Le bornage peut n'être que partiel et ne concerné qu'une partie du terrain.
Il faudra identifier le propriétaire du terrain pour l'appeler en bornage. Cette démarche s'effectura par une recherche hypothécaire auprès du service de la publicité foncière auprès duquel sont publiés les actes de mutation et sont mis à jour les plans cadastraux. Cette recherche peut se faire par l'intérmédiaire des formulaires Cerfa n° 3233 et 3236, étant précisé que la recherche peut se faire par personne ou par parcelle.
Les servitudes
L'article 637 du Code Civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. La servitude est un droit réel immobilier qui permet à une personne d'utiliser le bien d'une autre personne de manière limitée. Le fonds servant est la propriété qui supporte la charge, tandis que le fonds dominant est celui qui bénéficie de l'usage du fonds voisin.
Le code civil définit plusieurs types de servitudes
L'article 688 du Code
Il distingue les servitudes continues et discontinues. Les premières sont celles dont l'usage est continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme; il s'agit notamment des conduites d'eau, d'égouts ou autres. En revanche, les servitudes discontinues nécessitent un fait ou acte de l'homme pour être exercées: ce sont les droits de passage ou de puisage.
L'article 689 du code civil
Il distingue les servitudes apparentes des servitudes non apparentes. Généralement, les servitudes apparentes sont des ouvrages extérieurs et visibles ( portes, fenêtres) , tandis que les servitudes non apparentes n'ont pas de signe extérieur de leur existence; cela peut être le cas d'une servitude interdisant de construire ou de bâtir à une certaine haiteur ( servitude non altus tolendi ou servitude non aedificandi).
L'article 687 du Code Civil
Il distingue les servitudes urbaines des servitudes rurales. Les servitudes urbaines sont celles établies pour l'usage des bâtiments, indépendamment de leur localisation en milieu urbain ou en milieu rural. Les servitudes rurales sont les servitudes établies pour l'usage des fonds de terre.
La servitude est un droit réel immobilier qui limite l'usage limité du bien appartenant à autrui.
Les servitudes sont instituées soit par la loi, soit de manière conventionnelle, c'est -à-dire par le fait de l'homme qui permet un accord entre les parties propriétaires des fonds.
Troubles du voisinage
Ainsi, l'auteur du trouble est susceptible d'engager sa reponsabilité sur le fondement de cet article.
Il peut s'agir de troubles sonores, visuels, de perte d'ensoleillement.
Le Juge apprécie l'anormalité du trouble de manière "in concreto", c'est-à-dire en tenant compte des circonstances de temps et de lieu, au regard de la perception des plaigants. Seuls les troubles anormaux, c'est-à-dire qui excèdent les nuisances normales de voisinage sont susceptibles d'engager la responsabilité de son auteur. L'anormalité du trouble peut être caractérisée par sa gravité et sa persistance.
Violation du cahier des charges de lotissement
Le cahier des charges d'un lotissement est un document contractuel qui définit les droits et obligations des colotis entre eux ainsi que le mode de gestion des parties communes; il édicte les règles établies au profit et à la charge des colotis et de leurs lots destinées à préserver leur cadre de vie et à organiser la vie collective au sein du périmètre du lotissement.
Les clauses contenues dans le cahier des charges d'un lotissement, approuvé ou non, sont opposables entre colotis dans toutes ses stipulations tant qu'elles n'ont pas été modifiées ou annulées par une décision judiciaire. A la demande d'un co-lotis, la violation du cahier des charges est sanctionnée même en l'absence de préjudice.
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